ПОДПИШЕТЕ ДОГОВОР ЗА ПРОДАЖБА

Когато предложите оферта на купувач, чиято цена и имот го интересуват, просто трябва да уговорите среща (срещата може да бъде в присъствието на адвокат), за да подпишете договора за продажба. В случай, че е наложително да се изчаква настъпването на определени обстоятелства (теглене на кредит от страна на купувача, уреждане на юридически несъответствия в собствеността на имота и др.), ще е необходимо подписването и на предварителен договор за продажба, регламентиран с чл. 19 от Закона за задълженията и договорите. Така Вие като купувач, както и продавачът ще сте сигурни, че имота ще се продаде точно на Вас. Той трябва да съдържа уговорки съгласно съществените условия на окончателния договор.

     За да е действителен договорът трябва:

• •  Да е съставен в писмена форма.
  • В него се посочват пространството и цената за всяка единица мярка. Необходимо и съвсем препоръчително е съответният имот да бъде описан прецизно и точно с цел неговото конкретизиране. Така посочен и описан, индивидуализиран с номер, площ, съседи и граници, имотът вече е обособен и точен. В противен случай, може да възникнат спорове относно самата индивидуализация на имота. Ако действителното пространство се окаже по-голямо или по-малко от вписаното в предварителния договор, цената се покачва съобразно разликата. Ако площта е повече с 1/10 от посочената в договора, купувачът може да се откаже от договора.

Нека при съставянето на договора се посочи конкретната цена, но не само нея а и съответният начин на плащане, всеки отделен етап от плащането.

Трябва да вземете под внимание, че плащания в брой, независимо от техният вид и валута (левовата й равностойност при чуждестранна валута), не бива да бъдат равни или по-големи от 10 хиляди лева, защото Законът за ограничаване плащанията в брой забранява това. Според българското законодателство, когато общата цена в сключен договор е или надвишава сумата от 10 хиляди лева, то заплащането й (дори когато е на части) се извършва по сметка. Вноската се превежда с превод или се внася по сметка, когато разплащането се извършва на територията  на страната. Това правило не се отнася за международните разплащания, т. е. извън територията на Р. България.  Адвокатите по недвижими имоти обаче не съветват клиентите да плащат „на ръка”, каквито и да са сумите (капаро, задатък и т. н.), дори и да получат документ за това. С течение на годините и натрупалата се вече съдебна практика, се стига до заключението, че даже авансовата сума е необходимо да бъде преведена по банков път, колкото и малка да е тя. Така ще си спестите грижи и ще решите няколко проблема с доказването на плащанията по договор.

Понякога в различните сделки с недвижими имоти, посъветвани от някой и друг брокер, продавачите на недвижим имот изискват сериозни суми. По този начин цялата продажна цена може да стане дължима още на предварителен договор. Съгласно утвърдената практика и чисто стратегически, адвокатите НЕ предлагат на купувач на недвижим имот, да възприеме този подход. Това автоматично ВИ лишава от най-силните „лостове“ на предварителния договор да въздейства на условията по сделката. Ако не се стигне до подписване на окончателен договор, усложненията могат наистина да станат сериозни. Възможно е в един момент дадената предплата или цялата продажна цена да бъдат изискани за възстановяване. Когато е направена  предплата, връщането й е акт, доста по-лесен от връщането на цялата сума.

• • При много от сделките съществува негласна практика всички разноски да се поемат от купувача. Това отново подлежи на договорка, особено с оглед разпоредбата на чл. 180 ЗЗД, където изрично е посочено, че страните при сделка с недвижим имот, следва да разделят разноските по прехвърлянето на същия. Не е зле още в предварителния договор да се упомене кой ще поеме всички разноски.
  • Важен момент е да се посочи и срокът на действие на предварителният договор и периодът, до който следва да бъде сключен окончателния договор. Принципно този срок е определя според конкретната ситуация, но би могъл да се определи или от продавачът, или от купувачът, ако е нужно време за разглеждане на документите и проверка на имота от страна на банката по евентуален бъдещ ипотечен кредит. Важното е в случая страните да се уговорят и да се посочи разумен срок за изготвяне на нужните документи, за да може при евентуално неизпълнение или просрочие изправната страна да си търси права, чрез писмени покани или най-вече правно съдействие в съда.
  • Желателно е и е добре в него да се включи изрична клауза за предаване на владението на имота, т. е. купувачът да си вземе ключовете и да влезе в имота си.
  • Освен това в предварителния договор за имот трябва да фигурира точка, според която всяка от страните си запазва правото да иска обявяване на  договора за ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл.19 от ЗЗД.

В предварителния договор обикновено трябва да има клауза, че виновната страна дължи на изправната размера на капарото. Тоест, ако купувача се откаже да купи имота, оставения задатък остава в полза на продавача. И обратното – ако продавача се откаже да продаде имота на купувача, той дължи връщането на задатъка в двоен размер.

• • Всеки собственик в предварителния договор за имот декларира, че към момента на сключването му имотът е негова лична собственост, че не го е прехвърлял на други лица, че имотът не е обременен с тежести , че върху имота нямат ограничени вещни права трети лица, че не служи като обезпечение на техни или чужди имуществени задължения, че не е предмет на разпоредителни сделки, на предварителни договори с други лица, че не е отдаден под наем, не е обект на делба, съдебен спор или реституция , и че изобщо не са налице каквито и да било обстоятелства, които биха осуетили, накърнили или затруднили осъществяването на окончателна сделка, и носи пълна наказателна отговорност за деклариране на неверни данни по чл. 313 от Наказателния кодекс , както и отговорност за причинени вреди и пропуснати ползи във връзка с това.

Важно!             

Вие сте купувач: Купувачът от своя страна има задължения да плати договорената продажна цена в размера и срока, уговорени в  договора.

В случай, че се колебаете и не сте абсолютно убедени, че това е имотът, с който бихте желали да се сдобиете, то адвокатите по сделки с недвижими имоти съветват да не подписвате предложеният Ви предварителен договор. При отказ или неизпълнение на задълженията по подписания такъв, последствията могат да бъдат доста сериозни. Поради факта, че отсрещната страна може да поиска дори от съда обявяване на сключеният  предварителен договор за окончателен, то Вие тогава ще сте длъжни да изпълните своята част от него – ще трябва да платите в срок, уговорената и посочената продажна цена на имота, независимо че вече не сте много убедени в това свое действие.

              Уговорката на срещи и подготовката на договора в по-големите градове отнема средно около един месец.

Ако сте взели твърдо Вашето решение, можете да подпишете договора за продажба без собствен адвокат, особено привлекателен ход, когато е трудно да се срещнете с него. Но трябва да внимавате, това е рискован акт и може да сгрешите. Ако желаете бихте могли да ползвате нашата бланка – договор за продажба (договор за предварителна продажба), попълнена с Вашите данни, която да заявите ето тук: Контакти. Тя е съставена като общ образец и е възможно да не засяга важни моменти от Вашата сделка. Типови бланки използват също и агенциите, когато предлагат договор на своите клиенти. 

Силно Ви препоръчваме да изискате приемно – предавателен протокол, в който да е описано цялото имущество, с което ще се сдобиете. Той се съставя с цел да сте максимално защитени при възникнал проблем впоследствие. Същият ще е от полза и за продавача, за да калкулира по-лесно цената, която ще предложи на бъдещите купувачи.

Важно!              

Вие сте продавач: Диагностицирайте Вашия имот:

Ако сте продавач и желаете да продадете бързо и безпроблемно имота си, Вие трябва да направите среща със специалист от  проектантска фирма например , който ще дойде при Вас и ще направи пълно изследване и документиране на техническите, енергийните или противопожарни параметри на Вашия имот. Повечето проектантски фирми предлагат такива услуги. Те сформират екипи от съответните специалисти, според заданието на клиента. Това е необходимо в случай, че не разполагате с технически паспорт, съдържащ съответната информация или друг тип удостоверяващ документ. Другият момент е  когато преминал достатъчно дълъг период на експлоатация, през който техническите параметри могат да са чувствително променени, в сравнение с тези, записани в техническия паспорт. Ако в сградата например, са се появили конкретни дефекти, това може да бъде установено от специалисти посредством т. нар. инфрачервена термография, а резултатите се анализират чрез специален софтуер. Трябва да сте наясно, че всички тези услуги са платени.

              За да проучите техните цени, можете да се свържете с проектантски бюра ето тук: За Вашия дом 

 Ако жилището е съсобственост: Вие трябва да получите от довереното лице на сградата набор от документи, свързани с управлението и финансовото състояние на съсобствеността.  В България това е домоуправителят на етажната собственост.  На практика често се срещат съсобственици или ползватели, които не заплащат дължимите от тях суми за текущи разходи и ремонт на сградата. Това налага необходимостта да се запознаете по-подробно с действителната страна на нещата. Ние Ви предоставяме примерно писмо, което да бъде изпратено до домоуправителя, за да получите желаните документи по официален път. В случай, че желаете да се сдобиете с писмо, попълнено с Ваши данни, моля заявете това ето тук: Контакти.

Осигурете основни документи: До момента на подписването, ще трябва да се погрижите да съберете информация и всички документи, които е добре да бъдат приложени към договора за продажба.

Кои характеристики са най-необходими? Продажбата без агенция включва предоставяне на купувача на задължителни документи. По този начин техническата документация на имота е абсолютно необходима. Тъй като купувачът трябва да може да се консултира във връзка с новата си покупка, още преди да предприеме мерки затова. За да вземе своето решение му е необходима  пълна информация за фактите относно имота: площ, електрическа инсталация, водна инсталация, канализация, коефициент на изолация, пожарна безопасност. Списъкът от характеристики, които трябва да се предоставят, трябва да е напълно завършен.

За Ваше улеснение: можете да поискате оферта от  специалисти, които да Ви помогнат да спестите част от Вашето време.