Огледът на имотите винаги трябва да започне с оценяване на бюджета Ви. В по-голямата част от случаите купувачът тегли ипотечен кредит, за да финансира своя дом.
Договорът за банков кредит е уреден от чл.430 – чл.432 от Търговския закон. Когато договорът за банков кредит се сключва при общи условия, законът изисква писмено потвърждение на общите условия от страната, на която се предоставя (Чл.16, ал.1 от Закона за задълженията и договоритe чл. 298, ал. 1, т. 2 от Търговския закон). Съгласно чл. 58 от Закона за кредитните институции, банките предоставят в писмена форма и безплатно т. нар. пред договорна информация. Същата е изложена в специални формуляри, Европейски стандартизирани формуляри – ЕСИФ. За разлика от договора, където са изложени общите условия по кредитните продукти, тук информацията е персонализирана за искания или предлагания банков продукт. Наред с вида, размера, целта за която е предоставен кредита, в т. число падежите при изплащане на вноските, условията за предсрочно погасяване, в договорите за кредит се съдържат и клаузи, изискващи поддържането на определени финансови съотношения за ползване на други кредити или разходи за издръжка.
Запомнете: Не можете да се поставите в дълг повече от една втора от месечния си доход (дохода на цялото семейство в зависимост от банката и продукта), след приспадане на всички удръжки по разходи за издръжка и вноски по настоящи кредити.
При някои банки изискването е дори по-стриктно. Вие трябва да разполагате с достатъчно средства за месечна издръжка на себе си и семейството си. В противен случай опасността от невъзможност за изплащане на вноските чувствително се завишава. Веднъж започнали да закъснявате или не изплащате дълга си, Вие придобивате неблагоприятен кредитен профил и банките ще започнат да Ви избягват като клиент. Информацията по обслужването на текущи кредити, която институциите подават към Българска народна банка до 15- то число всеки месец, определя Вашето място като настоящ и бъдещ кредитоискател, в продължение на 5 години назад. Вие имате право да получите справка за състоянието на Вашата партида в Централния кредитен регистър като посетите централния клон на БНБ с адрес: София 1000, пл. „Княз Александър І“ №1 след заплащане на съответната такса в рамките на 7 дена Вие ще получите справка на хартиен носител.
Законът изисква в договора за кредит да се посочва Годишния процент на разходите – ГПР, който представлява основен критерий за сравнение на банковите продукти. Формулата за изчисление е изключително сложна, но с помощта на компютърната техника се извършва бързо и прецизно.
Законът не поставя специални изисквания към кредитоискателя, освен изискването за пълнолетност и дееспособност. За по-голяма сигурност за възвращаемост на кредитите, банките поставят допълнителни изисквания за кредитоспособност. Съгласно тези изисквания клиентите се филтрират и попадат в различни степени на класификация. В по-голямата част от банковите институции процесът се извършва автоматизирано чрез т. нар. „скоринг система“, на база подадената от клиента информация. Съгласно чл.431 от ТЗ, същият е длъжен да предостави на банката верни сведения, които потвърждава със саморъчния си подпис. Възможно е някои от клиентите да бъдат определени като некредитоспособни и поради тази причина да им бъде отказан кредит, а с това да се осуети закупуването на имота. Практиката обаче е богата на разнообразни казуси, които биха могли да бъдат „спасени“. Клиентите не са наясно с изискванията на различните банки, поради което са отхвърляни или класифицирани в по-неизгодна за тях позиция. Дори да бъдат одобрени, рискуват да заплащат доста по-високи суми за лихви и такси в продължение на дълги години. И точно тук, в тяхна помощ се явяват необвързаните кредитни експерти от банковите посредници, чиито безплатни консултации биха ги ориентирали в сложния лабиринт на банковото кредитиране. Трябва да Ви предупредим, че не всички банкови посредници са необвързани и не при всички услугите са безплатни. Разбира се, когато има заплащане, кредитът се оскъпява. И обратно, при безплатното посредничество няма оскъпяване на кредита. За да се възползвате от предходния тип услуги, моля кликнете ето тук: Професионални кредитни консултации.
Кредитът може да бъде сключен за точно определена сума. Кредитополучателят не е длъжен да използва пълния размер на отпуснатия кредит. В рамките на срока на договора, съобразно неговите потребности, клиентът може да заяви ползването изцяло или на части предоставената му сума . При целевите кредити, каквито са жилищните ипотечни кредити, клиентът е длъжен да използва средствата за целите, предвидени в договора. В договорите, банките използват начини за следене целевото използване на отпуснатите средства. Съществуват и т. нар. нецелеви ипотечни кредити, които се отпускат без изискване за целево използване.
Специфичен случай са договорите за ипотечен овърдрафт, при които кредитът се отпуска по разплащателната сметка на името на кредитополучателя на части. Определя се строго кредитен лимит, в зависимост от кредитния профил на клиента. Той сам заявява кога и какви суми желае да му бъдат отпуснати в рамките на договора. При този вид кредити получателят има възможност да спести разходи, в периодите, когато не са му необходими средства, за разлика от стандартните, където се биха могли да се отпускат на части. Все още малък на брой банки обслужват граждани, които биха използали ипотечното овърдрафт кредитиране.
Банките винаги търсят гаранция, за да покрият разходите за покупка на имота, в случай на неизпълнение на договорните условия от кредитополучателя.
Максималната сума, която би могла да отпусне – LTV, зависи от стойността на обезпечението, местонахождението на имота-обезпечение, отговорността, която клиентът поема пред финансовата институция. Съществуват три вида обезпечения: ипотека на имота, предложен на финансиращата институция, превод на работна заплата и блокиране на собствени парични средства по сметка в банката. Най-често използвани в България са първите два вида обезпечение, като превода на работна заплата може да не бъде задължително изискване. Изброените са начина, по който се гарантира изплащането на кредита на банката, а не на трета страна.
За още по-голяма гаранция банките изискват сключването на застраховки „имот“ и „живот“. Застраховка „живот“ може да бъде задължително условие по продукта, но може да не е. Доскоро финансовите институции неправилно налагаха условие договорите по оценките на обезпеченията и за застраховането им, да се сключват с партньори на съответната банка. Понастоящем тези изисквания отпаднаха. Всеки потенциален кредитополучател има правото да избере фирма, която да извърши съответния вид услуга. Задължително е обаче, тези фирми и застрахователи да бъдат лицензирани за извършването на дейността си. При изразено желание за оценяване на Вашия имот от наш партньор, можете да кандидатствате ето тук: Оценка на имот. За сключване на застраховка „имот“ и „ живот“, ето тук: Застраховки имот.
С приемането на Закона за кредитите на недвижими имоти на потребители, обн. 29 Юли 2016г., се въведе нова клауза в договорите за ипотечно кредитиране. С нея се конкретизират отговорностите на кредитоискателите: пълна отговорност и ограничена отговорност. В случаите, в които клиентът отговаря с цялото си имущество, се дефинират като „пълна“ отговорност. В случаите на „ограничена отговорност, банката се удовлетворява до размера на стойността на недвижимия имот, предложен за обезпечение. Трябва да се знае, че процентите LTV варират от 50 % -65 % от пазарната стойност на имота, при ограничена отговорност и 60% – 90 % дори 100 % при пълна отговорност. Трябва да се знае, че минимална сума по ипотечен кредит е 5 000 лв. Тази стойност не важи за всички кредитни продукти. Принципно най-ниската сума, с която можете да сключите договор е 10 000 лв.
Издължаването на ипотечния кредит става за определен срок от време, който варира от 10 г. до 25-35 г., в зависимост от банката и продукта. Срока е задължителен реквизит в договора за кредит. По-голямата част от кредитните продукти дефинират и т. нар. гратисен период. Вие можете да сключите договор с наличието на това условие, но ще сте задължени да изплащате стойността на лихвите за предвидения период. Тази клауза на кредита се предоставя най-често, когато жилището има нужда от сериозен ремонт или преустройство, или по други причини искате да купите имота веднага, но нямате възможност да поемете пълната вноска. След като гратисният срок изтече (до 6 м. или от 6 месеца – 2 години, в зависимост от продукта), започва изплащането на погасителните вноски, посочени в погасителния план. В тях се включват всички компоненти, предвидени по договора: главница, лихви, такси, застраховки. Някои банкови продукти не включват условието „гратисен период“.
Запомнете! Когато кредитът или част от кредитните вноски не бъдат изплащани в срок, банките имат право да обявят кредита за предсрочно изискуем. Банката има право за изиска заповед за незабавно изпълнение, съгласно чл.418 от ГПК. В договорът трябва да бъдат посочени изискванията, при които кредитът става предсрочно изискуем.
Съгласно чл.432 от ТЗ, предсрочна изискуемост може да се постанови и при натъкване на неверни сведения, предоставени от страна на клиента, при нецелево използване на средствата, когато обезпечението стане недостатъчно и не бъде допълнено в срок, както и при сериозно влошаване финансовото състояние на клиента. Банките са длъжни да отпуснат достатъчен срок на своите клиенти, преди да упражнят правото си на предсрочна изискуемост. Необходимо е клиентите да са наясно с правото си на отказ от подписания от тях договор в рамките на 14 дни, от датата на сключването му. Това право е гарантирано от закона, без клиентът да дължи обезщетение, дори да не посочи причината за отказа си. Когато желае да упражни това си право, клиентът връща главницата и начислената от датата на усвояване до датата на връщане лихва. Този акт трябва да се осъществи в срок до 30 календарни дни, считано от датата на изпращане на уведомлението до кредитора. Съгласно чл.60 от Закона за кредитните институции, банката заличава и освобождава обезпеченията в срок от 14 дни от искането на клиента си.
В доскорошната си практика банките формулираха с т. нар. си „дребен шрифт“ неизгодни и непълноправни за потребителя условия. При установяване на условия, които нарушават правата му като страна по договора, всеки един клиент има възможността да защити своите искания пред Комисията за защита на потребителите – КЗП. Необходимо е да изложи аргументите от своето недоволство писмено. Комисията още през 2012 г. е направила анализ на дейността на 25 банки, впоследствие на институции и от небанковия сектор. Веднага след своите констатации е отправила препоръки, които се твърди, че банките са спазили. За да сте по-спокойни при подписване на договора с избраната от Вас институция, можете да се обърнете към кредитен експерт от нашия партньор.
Запомнете! Желателно е тази услуга да е част от цялостното консултиране по избора на банков кредит, тъй като в противен случай банката има право да откаже намесата на кредитния консултант.
Много хора се притесняват да закупят ипотекиран имот. Повечето от тях дори не допускат, че това е възможно. Да, това е наистина е възможно. Единствено купувачът трябва да е запознат с условията на ипотечния договор и сам да прецени как да постъпи. Има две възможности:
-
- Купувачът да погаси кредита и ипотеката да се заличи от нотариалните книги, след което сделката да се изповяда пред нотариус и продавачът да получи останалата сума.
- Купувачът да поеме изплащането на кредита за определения в договора срок. В този случай се сключва договор между него и кредитора.
Когато цената на имота се плаща с кредит, не се превежда веднага в деня на сделката. Банката изчаква вписването му в Имотния регистър. Върху недвижимия имот се вписва наложената от банката ипотека. Едва след като цялата процедура по налагане на ипотеката се осъществи и се издаде удостоверение за тежести, в което е отразена вписаната ипотека, банката-кредитор на купувача, превежда паричните средства към продавача. Тази процедура отнема около 7 дни за сделки, изповядани в София.
В моментът, в който вписването на ипотеката приключи, банката превежда средствата по сметка на продавача.
