Купувачът става собственик само в деня на окончателния акт на продажба пред нотариуса. Това е мястото, където му давате ключовете, известно време след подписването на договора за продажба. Но понякога купувачът иска да има ключовете преди това.
По принцип в деня на подписването на нотариалния акт за продажба купувачът плаща цената и в замяна му давате ключовете. Чрез този символичен жест се казва, че има „прехвърляне на собственост“. Какво означава „прехвърляне на собствеността“? Това означава прехвърляне на рискове – прехвърляне на застраховка на жилище (повреда на вода, пожар, кражба …), на местни данъци, уреждане на такси по етажната собственост. Поради това е разумно купувачът да поеме от продавача всички рискове в момента, в който продажбата се осъществява и юридически.
Много купувачи се представят като собственици веднага щом заплатят имота, без да са подписали договора за продажба и желаят да имат ключовете, за да започнат своите ремонтни работи, да съхраняват мебели и т. н. Като цяло собствениците не са склонни да ги предават. Възможно ли е това и при какви условия
Предупреждение: Влизането в ранно владение е правно възможно, но е рисковано!
Рискове от страна на продавача:
Ако продажбата не успее, Вие ще имате наемател, без права, който остава във Вашия дом така или иначе. Това може да се случи например, ако той или купувачът, ако е друго лице, не е получил заем за финансиране покупката на Вашия дом. Ако междувременно е предприел сериозни ремонтни дейности, Вашият имот може да придобие понижена стойност, докато трае процедурата по оценяване.. Понякога и купувачът, изпълнявайки ремонтните работи, осъзнава, че има грешка в строителството и може да не пожелае да продължи със закупуване на имота. След това той може да Ви поиска обезщетение за извършената работа, като се има предвид, че той в случая остава ощетен. Освен това, ако възникне повод за застрахователен иск през времето, когато Вашият купувач държи ключовете, това обикновено причинява и застрахователни проблеми.
Рискове от страна на купувача:
За купувача също има риск. Ако той започне ремонт и вложи разходи, а по една или друга причина продажбата не е успешна, той ще е загубил пари. А priori и ако не сте изрично съгласували с него, няма да бъдете задължени да възстановите извършената от него работа.
За да може купувачът да се сдобие превантивно с ключовете, с цел ограничаване на рисковете, винаги е препоръчително да му предоставите условията в писмен вид с помощта на нотариус, като посочите какво може да направи или не в жилището, преди окончателната продажба.
При какви условия собственикът може да допусне преждевременно настаняване на купувача?
Трябва да се вземат предпазни мерки, за да се гарантира, че това действие на купувача, се извършва безопасно. Ако Вашият купувач се нуждае от заем за финансиране за Вашия дом, Ви съветваме да изчакате, докато го получи, преди да му дадете ключовете. защото, веднага щом купувачът получи окончателното съгласие на банката за своя заем, продажбата вероятно ще успее.
Задължително в писмен вид. Препоръчваме Ви да представите всички условия за това ранното заемане в договора за продажба. В противен случай, ако се съгласите с купувача си след подписването на договора за продажба, препоръчително е да напишете друго споразумение, с което да направите имота достъпен: споразумение за ранно владение. Това е документ, който можете да подпишете директно между Вас на хартия, но Ви съветваме да се свържете с нотариус / адвоката Ви, за да вземе всички предпазни мерки.
Задължително включени клаузи:
Сред условията, които обикновено са предвидени в този тип споразумение, можете да посочите например:
-
- съгласие с очакваното заемане от купувача на Вашето жилище;
- прекратяване от страна на бъдещия купувач на всички предишни условия, по-специално това за заема;
- да се акцентира, че този акт е еднократен, до окончателното приключване на продажбата и в никакъв случай това споразумение не дава право на собственост или право на наем в имота;
- продължителността на това споразумение, като крайната дата е датата, предвидена за подписване на нотариалния акт като окончателен акт за продажба;
- че настаняването по принцип е безплатно, но можете да се упомене, че купувачът ще заплати в доверителна сметка определена сума като гаранция за изпълнението на ангажиментите си и че тази сума няма да се възстанови, ако имота продължава да се заема извън крайния срок, описан в споразумението
- прекратяване на това споразумение по закон в случай на смърт на купувача;
- индикацията, че купувачът ще трябва да сключи застраховка за няколко рискови лица от застрахователна компания и да я предостави на продавача.
