ПОДПИШЕТЕ АКТ ЗА ПРОДАЖБА

              Етапът би могъл да трае от 3 до 4 месеца

            В България това е нотариалния акт.

                  Договор за имот е действителен  и законен, когато е сключен в предвидената от закона писмена форма, на база на които е издаден нотариален акт и има съгласие за сключване на покупко-продажба между страните.

През този период продажбата все още може да бъде отменена поради редица причини:

Например, това може да бъде грешка. Грешките могат да са от различно естество:

• •    Грешка в предмета на договора –  може да бъде основание за искане за унищожаването му.
  •    Грешка в лицето по договора също е основание за унищожаване и недействителност на договора.
  •    Грешка в пресмятането, обаче  не е  основание за унищожаване на договор за покупко-продажба, а подлежи на поправка. Законът позволява това.

Страната, която иска унищожението, е длъжна да обезщети другата страна за вредите, които й са причинени от сключването на унищожения договор, освен ако докаже, че няма вина за изпадането си в грешка или че другата страна е знаела за грешката.

• • Допускане на грешка се счита, когато страна по договора не е била достатъчно наясно относно условия или обстоятелства, които биха й попречили да го подпише. Възможно е някоя от страните  да е имала погрешни представи за известни обстоятелства, поради което се е съгласила на сделка.

Ако при подписването на договора се допуснат макар и технически грешки, то същите биха били основание договорът да не се счете за действителен.

Разваляне на сключен договор може да бъде поискан, ако една от страните е разбрала, че е въведена умишлено в заблуда от другата, поради което договора е сключен при особено за нея обстоятелство, а именно измама. Такова обстоятелство може да има при наличие на заплаха или възбуждане на страх у отсрещната страна.

Унищожаем е и договор за имот, сключен от дееспособно лице, което при сключването му не е разбирало какво прави, нито пък е било способно да ръководи адекватно действията си. Ако страни по сделка сключат такъв договор, съдът може да го унищожи изцяло. Унищожение не се допуска, ако другата страна предложи да отстрани ощетяването. Обикновено в края на нотариалния акт се записва текст, чрез който се декларира, че договора не е сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни условия за страните.

Сериозен момент от сключването на предварителния договор е изричното уговаряне на начина за санкцията, която следва да понесе неизправната страна за това, че не е изпълнила задълженията си по предварителния договор. Способ за подобно договаряне е включването на задатък като клауза. Задатъкът при недвижимите имоти, според чл. 81 и чл.93 от ЗЗД, се връща в случаите, когато договорът бъде прекратен по взаимно съгласие или не може да бъде изпълнен поради обективна невъзможност (в случай на пожар, кражба и др.) Той има обезпечителна функция като служи за обезпечение на задължението на страните да сключат окончателен договор.

Когато купувачът е платил задатък, но не получи насрещно изпълнение, има право да развали договора незабавно, без да се налага спорът да се отнася до съда и да иска задатъка в двоен размер. Освен това  може да иска изпълнение на договора и обезщетение за претърпени вреди, които следва да докаже.

Когато продавач е получил задатък, като изправна страна по договора, обезпечителната му функция закриля интереса му и му дава две възможности: да се откаже от договора и да задържи задатъка или да иска изпълнение на договора и обезщетение за претърпени вреди, които следва да докаже.

Трябва да се има предвид, че  сключването на окончателен договор за покупко-продажба не е фикс сделка /сделка, която задължително трябва да се оформи на определена дата/ освен, ако страните не й предадат такъв характер. Това означава, че дори след изтичане на договорения срок за сключване на окончателен договор, страните могат да оформят сделката по нотариален ред.

Най-кратко казано при задатъка законът разпорежда, че при неизпълнение на договорното задължение от страна на продавача да продаде имота, същият дължи връщане на получената сума в двоен размер, а при неизпълнение на задължението на страна на купувача да закупи имота, същият губи платената сума.

Когато между страните изрично не е договорено друго,  се приема, че платената при сключването на  предварителния договор сума, съставлява задатък, а не някакво друго плащане. Няма пречка страните да се споразумеят при сключването на договора да се плати сума, която съставлява част от продажната цена, да я нарекат капаро и да не й предадат обезпечителната и гаранционната функция на задатъка. За да се случи това обаче, те трябва изрично да договорят, че дадената сума не съставлява задатък и да уредят изрично в предварителния договор правните последици от не сключването на окончателен договор.

Включено условие за получаване на кредит  : По-голямата част от купувачите финансират покупката си чрез ипотечен кредит и договорът за продажбата обикновено включва условие, за заплащане на имота след получаване на кредит.  Продължителността на кредитната сделка като процес е различна. В едни случаи може да приключи за около 20-30 дена, ако купувачът е набавил всички изисквани от банката документи  по най-бърз начин, а в други случаи, месец – месец и половина, дори два. Приблизителната продължителност трябва да е посочена в договора. През този период купувачът ще се опита да си вземе кредита и ако не бъде одобрен, той може да пожелае да си възстанови депозираната сума. Тази възможност трябва да е съгласувана с продавача и е още по-добре ако е описана в предварителния договор.

През периода на капариране е добре да се осведомите дали властитe (държавни, частни и публични) не са обявили имота за продан, ако се окаже, че е обект на изпълнително дело. Този период може за продължи от 1 месец до 1 година в зависимост от пазара. Информация затова може да намерите най-лесно в интернет страниците на:

• •  Асоциация на държавните съдебни изпълнители в България: Публична информация/ Публични продажби,

Националния регистър на публичните продажби и обществени поръчки: Обявления/ Общ списък/ Продажби от ЧСИ, Продажби от НАП. При необходимост кликнете ето тук:http://adsib.org/

• • Камара на частните съдебни изпълнители: Регистър на публичните продажби/ Продажба на имоти. При необходимост кликнете ето тук:http://sales.bcpea.org/,
  • Национална агенция по приходите: Портал за продажби/ Недвижими имоти. При необходимост кликнете ето тук:https://sales.nra.bg/
  •      Банковия сектор

И накрая, ако жилището се отдаде под наем . Ако сте продавач можете  да продадете имота си по всяко време, без оглед на това дали договорът за наем е изтекъл или не, така твърдят адвокатите. Ако новите собственици не желаят наемателя да остане, необходимо е да му отправите предизвестие за прекратяване на договора и освобождаване на имота. Ако наемателят не желае да напусне имота, то в процесуалното законодателство има предвидено бързо съдебно производство. Съществуват и други способи за законно въздействие. Съществува възможност за сключване на допълнително споразумение с наемателя, при който се уреждат задълженията и санкциите на страните по време на продажбата. Купувачите искат наемателя да остане? То следва след сделката да подпишат нов договор за наем с него. Трябва да знаете обаче, че наемателят също има право на първо предложение за покупка, ако такава клауза е съществувала в договора за наем. Продавачът трябва да гарантира, че наемателят е бил уведомен за продажбата и че е имал предложение за покупка от негова страна.

След преминаване на всички посочени по-горе стъпки, се подписва окончателният акт (нотариалният акт) при нотариус, чрез който собствеността на имота се прехвърля върху купувача. Този процес е съпроводен с изпълнение на известни задължения към институциите на Република България. За по-голяма яснота по този въпрос, можете да се информирате подробно от подменю „Първи и последващи стъпки в сделките с имоти“ на нашия сайт ето тук: Пътеводител на покупките и продажбите, а за необходимите и задължителни документи на:  виж тук: Необходими документи.

Важно е да се отбележи, че собствеността преминава върху новия собственик с подписване на нотариалния акт, независимо дали владението на имота е предадено на купувача или не. От правна гледна точка е възможно продавачът да запази владението на имота за по-дълъг срок, ако страните изрично са договорили това условие.

              В противен случай предавате ключовете на купувача и продажбата приключва!