Затворените комплекси създават една различна микросреда и формират малко съобщество с обособени изисквания. Това обикновено са млади семейства с деца и високи доходи. При тях водещи са сигурността, пространството за децата и контролираният достъп. Този тип клиенти имат по- големи изисквания по отношение поддръжката на общите части и тревните площи, наличието на паркоместа, по-ниската плътност на застрояване и ново изградената инфраструктура. Цените на имотите от затворен тип зависят от местоположението, квартала, типа имот, типа строителство, състоянието на имота и сградата. Обикновено започват от 700 -800 евро/ кв. м. за София, но при луксозния сегмент цените на имотите достигат и до 1200-1500 евро/кв. м. за реално сключени сделки. Съществуват купувачи, които търсят подобни имоти с цел инвестиция.
Запомнете: Ако желаете да закупите имот от затворен тип с цел инвестиция, трябва да вземете под внимание факта, че често инвеститорите ограничават закупуването на имоти с подобна цел. Същите планират такива продажби до около 20-25 % от общата сума продажби, за да не се наруши концепцията за общност между обитателите на комплекса. Предвид това е възможно да не успеете да се включите в такъв тип начинание. Ако сте „извън тези 20 %“, можете да потърсите осъществяване на Вашата цел в друг комплекс от подобен тип.
Не трябва да забравяте обаче, че в много от тези пространства има специфични правила, на които се подчинява изискването за архитектура и други изисквания. Например съществуват ограничения за цвета на дома, минималната площ на сградите, имплантирането на къщи по отношение на пътища, широчината и височината на сградите, външния вид на конструкциите, материалите, които могат да бъдат използвани, изискванията за паркиране и т. н. Тези правила често са по-ограничителни от традиционните правила за планиране.
Не трябва да забравяме също, че всяко строителство е подвластно на времето. Затворените комплекси обикновено са едни от последните, които търпят подновяване. За да избегнат този „недостатък“ строителните компании се стремят да надграждат с нови строителни решения и материали, системи, енергийна ефективност и интелигентно управление във всеки нов етап на строителство.
С какво се характеризират жилищата от затворен тип? Какво трябва да знаете за тях?
Тъй като цените за закупуване, поддръжка и управление в такива комплекси са над средните за конкретния район, ще е необходимо да съобразите това при планиране на Вашия бюджет. Съществена придобивка за живущите в затворен комплекс е наличието на заведения за хранене, търговски и комунални обекти, салони за СПА процедури, фитнес зали, козметични центрове, лекарски кабинети, тенис кортове, басейни и т. н. Разбира се не е задължително да съществуват всички едновременно. Сериозно предимство на комплексите от затворен тип е и организираният пропускателен режим, видеонаблюдение и 24-часова охрана.
Наличието на част от посочените екстри оскъпяват поддръжката и съответно повишават дължимите такси. Таксите за поддръжка варират в зависимост от инфраструктурата на конкретния комплекс и квадратурата на собствеността. В настоящия момент те могат да варират между 50 и 150 евро на месец за едноспални и двуспални имоти и съответно между 100 до 300 евро, в случай, че притежавате самостоятелна къща в комплекса. Подобни са таксите, ако желаете да притежавате апартамент с 3 или 4 спални.
За да отговорят на изискването за уединеност и спокойствие, този тип имоти се строят в периферията на големия град. Това предопределя по-голяма отдалеченост и понякога не добри транспортни връзки с центъра на града. Ако предпочитате динамичността на централните улици и квартали, ще се разочаровате от тишината и спокойствието, които царят тук и затова ще се наложи да вземете под внимание и този фактор, преди да решите окончателно.
Запомнете: Фактори, на които задължително трябва да обърнете внимание при избора на жилище в затворен комплекс, са качеството на строителството и управлението на жилищния комплекс. Не подценявайте заобикалящата Ви среда и научете повече за порядките в комплекса и Вашите бъдещи съседи!
Юридическата страна: За да придобиете по-пълна представа за юридическата страна на отношенията по управление вътре в комплексите, ще Ви представим съкратен вариант на анализа на проф. П. Голева, която засяга изключително точно и всеобхватно тази проблематика.
„Със Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) през 2009 год. за първи път в българското законодателство беше уреден жилищният комплекс от затворен тип. В него се посочват съществените черти, които го отличават от другите комплекси. Това са:
-
- съществуването на един урегулиран поземлен имот, в чиито пространствени граници са изградени сградите в режим на етажна собственост и другите обслужващи обекти;
- съществуването на няколко сгради в режим на етажна собственост;
- съществуването на обслужващи обекти в поземления имот с особено предназначение да обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в сградите в режим на етажна собственост. Те могат да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки, градини и пр;
- изискването да има контролиран достъп за външни лица.
За да възникне жилищен комплекс от затворен тип е необходимо и сключването на договор по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Този договор се сключва между инвеститора/ възложителя и собствениците на самостоятелни обекти. Става дума за собственика на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот. Насрещната страна по договора за управление на общите части е собственик или обитател на обект в затворен комплекс.
Договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип е тясно свързан с договора за продажба на отделните обекти, които преминават в индивидуална собственост на купувачите. Двата договора се сключват едновременно и се вписват в имотния регистър с цел да се оповестят на трети лица.
При договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип управлението на етажната собственост се предоставя изцяло на инвеститора. За инвеститора възниква задължението да управлява общите части на сградите, които се намират в режим на етажна собственост, да осигури контрола върху тях, да организира и контролира достъпа на трети лица в комплекса, да организира поддържането и почистването, ремонта и подновяването на общите части. Точно какви задължения има инвеститорът, следва да се уреди в договора. Насрещната страна по договора дължи възнаграждение и е длъжна да съблюдава установения ред и условията за ползване на общите части.
Законът изисква договорът да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и да бъде вписан в партидата на всеки самостоятелен обект. По този начин договорът ще бъде оповестен. Третите лица, които възнамеряват да придобият определен имот, ще узнаят за този договор. Това е важно за тях, защото договорът има сила за тях като правоприемници на правото на собственост на имота. Този договор по силата на закона обвързва и приобретателите на имоти.
Всяка промяна в договора за управление на общите части, както и развалянето или прекратяването на договора, подлежи на вписване. Молбата за вписване на акта за изменение или прекратяване на договора се подава до съдията по вписването от заинтересованото лице и се извършва съответното отбелязване върху вписвания акт. Развалянето на договора за управление става по извънсъдебен ред, с едностранно волеизявление на изправната страна при условията на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Развалянето има действие за в бъдеще.
Вместо разваляне, при неизпълнение на задълженията по договора, изправната страна може да търси неустойка и да предяви иск за принудително изпълнение на задължението. Развалянето на договора за управление не рефлектира върху договора за покупко-продажба на недвижимия имот. Обратно – ако договорът за покупко-продажба на имота бъде развален, договорът за управление на общите части между продавача и купувача преустановява своето действие от момента на влизане в сила на съдебното решение за разваляне на договора за продажба.
Различието между обикновената етажна собственост и жилищния комплекс от затворен тип е в присъствието на инвеститора, който е собственик на обектите, а в повечето случаи и на земята, която се ползва от собствениците на имоти, намиращи се в режим на етажна собственост. Това налага отношенията вътре в жилищния комплекс от затворен тип да не се регулират от общите правила на етажната собственост, а да станат обект на ОСОБЕН режим, който се намира в договора между собственика на обекта и инвеститора. Държавата не регламентира отношенията в затворения комплекс, а ги предоставя на договорната автономия на страните.“
Проблеми и рискове. Въпреки огромните предимства на затворения тип комплекси, е видно че на практика се появяват проблеми, резултат на несъвършенства в нормативната уредба.
„ Проблемите започнаха да се появяват най-напред при жилищните комплекси от затворен тип, които имат сезонен и ваканционен характер.
След приемане на ЗУЕС отделни граждани започват активно да «действат» в затворените комплекси, като твърдят, че провеждат събрания на етажната собственост, на които българският закон в крайна сметка допуска да присъстват много малък брой собственици, а след това законно налагат на останалите собственици неприемливи за тях условия за обслужване на техните недвижими имоти. Това важи с особена сила в комплексите по Черноморието. На събранията присъстват собственици, представляващи незначителна част от етажната собственост (поради съвсем разбираемото отсъствие на повечето чужди граждани), гласуват решение за учредяване на етажна собственост, уведомяват за него останалите собственици късно, за да се избегне срока за обжалване и входират протокола за проведеното събрание в общината на съответното населено място. Впоследствие се сключват фиктивни договори с подставени фирми за предоставяне на предполагаеми услуги, които реално не се извършват, но се заплащат от всички собственици. Подобно поведение нанася вреди на собствениците на всички жилища, нанася вреди и на държавата, защото етажната собственост не е юридическо лице, не е търговец, не плаща данъци, а отделни личности – обикновено чужди граждани реализират приходи, които никъде не се декларират и облагат.
Следват бавни и безполезни съдебни производства за отмяна на решенията и физическата разруха на комплекса, обири и разграбване на имуществото, защото инвеститорът при отсъствие на договори по чл. 2 и не плащане на разноските от страна на собствениците не е мотивиран да се грижи за тях. В крайна сметка резултатът е, че качеството на живот и на почивка в комплексите се влошава, което принуждава много хора да продават на безценица жилището, а това от своя страна драстично понижава цените на имотите в тези комплекси.
Инвеститорите не са доволни от това положение, защото те са инвестирали средства в обекти, които ще обслужват всички собственици, плащат данъци за терена, върху който е построен затвореният комплекс, а не могат да регулират чрез договора по чл. 2 нито ползването, нито възнаграждението за него. Понастоящем уредба на управление на етажната собственост в затворения комплекс почти липсва и не създава реално никаква особена регулация.
По Черноморието чл. 2 ЗУЕС не се прилага на практика нито от съда, нито от етажните собственици. Етажните собственици имат право на строеж върху земята, върху която са построени техните обекти, а в действителност неправилно се позовават на чл. 38 ЗС, който включва в общите части и земята и терена. Причината за това разминаване е че чл. 38 ЗС е остарял и не е съобразен с чл. 2 ЗУЕС.
Следователно, затвореният комплекс е нещо ново и различно от индивидуалната, лична собственост върху апартамента, от етажната собственост, включваща лична собственост върху апартамента и съсобственост върху общите части (стени, стълбища, покриви, земя (но само земя, принадлежаща на обекта – на блока или входа), обикновена съсобственост (паркинги) и лична собственост на инвеститора върху обекти за общо ползване от всички притежатели на обекти.
Настъпва незаконосъобразно подменяне на управлението на затворен комплекс от договори по чл. 2 ЗУЕС, както е предвидено, към решения на общото събрание, което използва пропуските на закона и се насочва към управлението на земя, която не му принадлежи.
Инвеститори с милионна инвестиция остават със задължение за данък, задължение пред ВиК за централно водоснабдяване без механизъм за събиране на подотчетни водомери, районно осветление и пр.
Освен това етажната собственост получава права да изисква от собствениците на апартаменти да плащат за ползване на обекти, които са собственост на инвеститора, който е направил разходи за ползване на ЗЕМЯ, БАСЕЙН, без да получава насрещна престация. Този абсурд се случва и благодарение на съдебни решения, които приемат за правилно управлението на затворения комплекс да се осъществява от общото събрание на етажната собственост, а не от инвеститора.
И така, беглият и непълен преглед на съдебната практика показва, че съдебната практика е противоречива при решаването на дела, касаещи управлението на жилищни комплекси от затворен тип. Причината е несъвършената правна уредба.
Необходими са промени в ЗУЕС относно затворения комплекс. Необходимо е още законодателството ни да съобрази спецификата на комплекси със сезонен характер.“
